Vorweg:

1. Das richtige Gold kaufen

> es gibt 2 Wege da nicht mitzumachen:

1. kaufen Sie nur Faires Gold
   1. das bekommt man bei speziellen Anbietern wie
      1. http://www.traidgold.com/ (Aufpreis ca. 10 %)
      2. Dipl.- Geol. Thomas Siepelmeyer (http://www.faire-edelsteine.de/38.0.html, Preise auf Anfrage)
   2. aber auch bei konventionellen Händlern (meist ohne nennenswerten Aufpreis), empfehlenswert z.B.
      1. https://www.scheideanstalt.de/gold/au/fairtrade-gold/
      2. https://www.scheideanstalt.de/gold/au/konfliktfreies-gold/
2. kaufen Sie recyceltes Gold (Edelmetallrecycling wird von anerkannten Scheideanstalten durchgeführt, z.B. https://www.scheideanstalt.de/)

3. Goldmünzen oder Goldbarren?

4. Wo kaufen?

5. Nicht spekulieren und nicht Zuviel kaufen!

6. Auch Silber kaufen?

7. Regelmäßig kaufen

8. Vermeiden Sie Sammlermünzen, Sonderprägungen und Geschenk-Angebot

9. Preise vergleichen

Ohne oder mit wenig Eigenkapital reich werden – davon träumen einige.

Tatsächlich ist das möglich. Grundprinzip des Kapitalismus ist ja, das man mit geliehenem Geld wirtschaftet. Klug gewirtschaftet und mit Glück – kann man (finanziell) reich werden,

auch mit Immobilien.

Wie man das klug anstellt beschreibt Peter Eich in seinem Blog „Rendite mit Immobilien – oder das Geheimnis des Kapitalismus“ sehr anschaulich.

Er schreibt aber sinngemäß auch:

• es ist ein anspruchsvoller Job
• man muss einiges wissen und die nötigen Werkzeuge haben
• man muss schnell sein
• es gibt genug Unwägbarkeiten und äußere Einflüsse, die schnell zu einem Verlust führen können
• eine Portion Glück ist sehr hilfreich

PS: angesichts der in den letzten Jahren stark gestiegenen Preise, ist es aktuell noch schwieriger, die im Blog genannte Rendite (über 5 % netto)  zu erreichen. Zumal politische Bestrebungen („Mietpreisbremse“, Grunderwerbsteuer, Verkaufsverbote) und der starke Wohnungsneubau die Situation für Immobilien-Besitzer nicht einfacher machen.

…so spricht ein Immobilienmakler.

„Eine äußerst rentable Möglichkeit ist der Kauf einer vermieteten Immobilie. Im Fachjargon spricht man z.B. von einem Zinshaus. Äußerst vorteilhaft ist, dass sich fast alle anfallenden Kosten beim Kauf einer Renditeimmobilie steuermindernd auf das Einkommen des Käufers auswirken. Selbst der Gewinn aus dem Verkauf einer solchen Immobilie ist steuerbegünstigt. Bedauerlicherweise schrecken viele Interessenten sogar bei äußerst preiswerten Angeboten zurück, aus Angst vor einer zu hohen Verschuldung durch den Hypothekenkredit. Dabei wird die Finanzierung einer vermieteten Immobilie in der Regel weitgehend durch Mieteinnahmen und die Steuerersparnis getragen. Natürlich hat der Eigentümer für die Instandhaltung der Immobilie zu sorgen und somit Kosten für Reparaturen oder notwendige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten zu tragen, doch diese fallen nicht regelmäßig und nur in größeren zeitlichen Abständen an. Ebenso rentabel wie der Kauf eines Miethauses ist der Erwerb von Gewerbeimmobilien zur Vermietung an einen oder mehrere Gewerbemieter.“

[immonet.de 2016]

Wie erklären sich dann..

.. die seit dem Jahr 2000 gehäuft mit Verlust auftretenden Verkäufe (vorwiegend westdeutscher) Immobilen-Besitzer in Ostdeutschland, oder die hohe Zahl an Zwangsvollstreckungen für sogenannte „Rendite-Immobilien“?

Mir selbst wurde letzte Woche ein Zinshaus für 300.000 € mit 9 % Rendite angeboten! Schöne Fotos, schöne Renditerechnung. Ein Wohn- und Geschäftshaus an einer Ausfallstraße aus Halle, das Gebäude macht einen soliden Eindruck. Aber bevor ich meinen Bauingenieur da hin schicke (das ist beim Kauf eines gesamten Hauses ein Muss), mal kurz beobachtet und nachgedacht: Einziger Gewerbemieter ist ein Griechisches Restaurant mit „langfristigem“ Mietvertrag  (bis 2022). Außerdem sind 3 der 4 Wohnungen leer (hat das vielleicht mit der Geruchs- und Lärmbelästigung durch das Restaurant zu tun?) Trotzdem 9 % Rendite?? Welchen Vertrag wird der Restaurant-Betreiber haben und wie sehr wird er auf das Ende des Mietvertrages warten? …. Und dafür 39 tsd. Eur Erwerbsnebenkosten zahlen …??

Wer mal nachrechnet..

.. wird schnell feststellen, dass mit den auf Webseiten wie immonet, immoscout etc. angebotenen Immobilen aktuell nur selten überhaupt eine positive Eigenkapitalrendite erwirtschaften lässt (bei Bedarf bitte Immobilienrechner [xls von bodenseepeter.de] anfordern).

Wie kann das sein?

Die Kaufpreise sind den erreichbaren Mieten seit 2008 weit vorausgeeilt. Die in vielen Fällen erforderlichen Mieten von 10 €/qm und mehr (ostdeutsche Großstädte) sind kaum zu erzielen. Für Eigentumswohnungen inMehrfamilenhäusern sind oft unangemessene Verwaltungskosten und Hausgelder zu zahlen. Und der Bestand an guten Wohnungen nimmt beständig zu. Gut für Mieter. 🙁

Außerdem sind rentable aber als sicher empfundene Geldanlagen sehr rar geworden. Viel Geld strömt also in diesen Markt (viele sprechen schon von einer Blasenbildung…) und verteuert das Angebot.

FAZIT:

LAGE – WISSEN – WARTEN KÖNNEN und ein glückliches Händchen sind unabdingbar, wenn man im Immobilenmarkt erfolgreich sein will.

Wer eine Immobilie zur Weitervermietung erwirbt, erzeugt einen regelmäßigen Geldstrom auf das eigene Konto.
Zwar hat man die bei der Eigennutzung des Hauses aufgeführten Kosten ebenfalls, jedoch erhält man nun regelmäßige Mietzahlungen. Somit sieht die Bilanz ganz anders aus. Sind die Mietzahlungen höher als die anfallenden Kosten (z.B. für Kredit, Eigenkapital, Rücklage für Instandhaltung, Abgaben, Verwaltung etc.), hat man einen positiven Cashflow erreicht.

Die erfolgreiche – im Sinne von rentabel – Vermietung scheint in der Praxis jedoch nicht so einfach. So haben in den vergangenen zehn Jahren die Deutschen mit vermietetem Wohneigentum eine Rendite von durchschnittlich 2 bis 3 Prozent pro Jahr erwirtschaftet.
Das ist insofern nicht allzu üppig, weil man mit einer vermieteten Immobilie auch wiederkehrenden Aufwand oder sogar Konflikte mit Mietern hat. Aber das Ergebnis lässt sich noch weiter differenzieren.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin hat in der Studie herausgefunden:.

Rund einem Viertel der Immobilienanlagen erwirtschaftet eine Rendite von null Prozent, das bedeutet, den Vermietern bringt ihr Immobilieneigentum gar nichts.
Bei 8,5 Prozent ist die Bruttorendite sogar negativ. Von den etwa 7 Millionen Immobilieneigentümern, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen, verdienen damit etwa ein Drittel, also rund 2,3 Millionen Menschen kein Geld oder müssen noch zuschießen.
Zieht man noch rund 20 Prozent der Vermieter hinzu, deren Immobilie gerade einmal 0 bis 2 Prozent einbringt, erzielen über 50 Prozent der Vermieter – nach Abzug der Inflation – kein Geld.

Dagegen kommen etwa 18 Prozent der Eigentümer auf eine Rendite 5 Prozent und mehr, ein Bereich der sicher als rentabel eingestuft werden kann.

Das Ergebnis zeigt, der Erwerb einer Immobilie ist kein Selbstläufer und – wer sich zuvor nicht umfassend informiert – zahlt am Ende schlimmstenfalls sogar noch drauf.
Allerdings ist diese Feststellung nicht auf Immobilien beschränkt, auch bei anderen Versuchen eine dauerhafte Rendite zu erzielen, funktioniert dies nur, wenn man sich vorher das notwendige Wissen aneignet. Hier ist eine Analogie zum Aktienmarkt zu erkennen. Wer wahllos irgendwelche Aktien kauft, wird ebenfalls mit recht hoher Wahrscheinlichkeit vergeblich auf den Erfolg warten.

UP: in der Studie werden diverse Details für die Erfolglosigkeit der privaten Anlage in Immobilien aufgezeigt. Die meisten haben mit Nicht-Wissen zu tun, aber auch viele äußere Umstände (Politik, Entwicklung eines Gebietes, Zinsniveau etc, …) tragen dazu bei. Und wohl nur die wenigsten können Ihren Immobilienbesitz so streuen wie es nötig wäre!

Ähnlich wie bei Aktien lassen sich auch Immobilien – risikominimiert – in einem Fonds oder ETF erwerben. Dies hat den Vorteil sich nicht um einzelne Objekte kümmern zu müssen, man hat keinen Ärger mit schwierigen Mietern, dafür muss man für einen Fondsmanager Gebühren zahlen (aber die Kosten einer eigenen Vermarktung sind evtl. auch nicht geringer). Bei REITs (Real Estate Investments Trusts) sind diese Kosten eher niedrig, bei offenen Immobilienfonds fallen sie höher aus.

Die zu erwartende Rendite von offenen Immobilienfonds liegt aktuell um 2,5% p.a. , da die Fondsgesellschaften seit 2013 einen im Vergleich zu früher höheren Anteil an Liquidität halten müssen, der bekanntermaßen bei dem derzeitig sehr niedrigen Zinsniveau praktisch keine Rendite bringt.

Bei REITs kann die erzielte Rendite teilweise deutlich höher ausfallen. Da REITs letztendlich Immobilienaktien sind, korrelieren diese naturgemäß ziemlich stark mit der Entwicklung des Aktienmarktes. Da wir uns aber bereits seit mehreren Jahren in einer Aktienhausse befinden , sollte man nicht nur die letzten positiven Jahre als Erwartungswert heranziehen.

Auch die Entwicklung der Leitzinsen der größten Notenbanken wie die Federal Reserve (FED) in den USA oder die Europäische Zentralbank (EZB) in Europa beeinflussen die Gewinnmöglichkeiten mit REITs. Solche mit hoher Verschuldung bei der Finanzierung sind bei steigenden Leitzinsen sehr anfällig für Verluste.

FAZIT:

Immobilien – als eine Form des Sachwertes – sind eine solide Anlage, sofern man a) über ausreichend finanzielle Reserven (für unerwartete Kosten und Risiken) verfügt, b) sich ein genügend großes Portfolio leisten (ausreichend streuen) kann und c) genügend Wissen um diesen Markt hat!