Aktuelle News

…so spricht ein Immobilienmakler.

„Eine äußerst rentable Möglichkeit ist der Kauf einer vermieteten Immobilie. Im Fachjargon spricht man z.B. von einem Zinshaus. Äußerst vorteilhaft ist, dass sich fast alle anfallenden Kosten beim Kauf einer Renditeimmobilie steuermindernd auf das Einkommen des Käufers auswirken. Selbst der Gewinn aus dem Verkauf einer solchen Immobilie ist steuerbegünstigt. Bedauerlicherweise schrecken viele Interessenten sogar bei äußerst preiswerten Angeboten zurück, aus Angst vor einer zu hohen Verschuldung durch den Hypothekenkredit. Dabei wird die Finanzierung einer vermieteten Immobilie in der Regel weitgehend durch Mieteinnahmen und die Steuerersparnis getragen. Natürlich hat der Eigentümer für die Instandhaltung der Immobilie zu sorgen und somit Kosten für Reparaturen oder notwendige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten zu tragen, doch diese fallen nicht regelmäßig und nur in größeren zeitlichen Abständen an. Ebenso rentabel wie der Kauf eines Miethauses ist der Erwerb von Gewerbeimmobilien zur Vermietung an einen oder mehrere Gewerbemieter.“

[immonet.de 2016]

Wie erklären sich dann..

.. die seit dem Jahr 2000 gehäuft mit Verlust auftretenden Verkäufe (vorwiegend westdeutscher) Immobilen-Besitzer in Ostdeutschland, oder die hohe Zahl an Zwangsvollstreckungen für sogenannte „Rendite-Immobilien“?

Mir selbst wurde letzte Woche ein Zinshaus für 300.000 € mit 9 % Rendite angeboten! Schöne Fotos, schöne Renditerechnung. Ein Wohn- und Geschäftshaus an einer Ausfallstraße aus Halle, das Gebäude macht einen soliden Eindruck. Aber bevor ich meinen Bauingenieur da hin schicke (das ist beim Kauf eines gesamten Hauses ein Muss), mal kurz beobachtet und nachgedacht: Einziger Gewerbemieter ist ein Griechisches Restaurant mit „langfristigem“ Mietvertrag  (bis 2022). Außerdem sind 3 der 4 Wohnungen leer (hat das vielleicht mit der Geruchs- und Lärmbelästigung durch das Restaurant zu tun?) Trotzdem 9 % Rendite?? Welchen Vertrag wird der Restaurant-Betreiber haben und wie sehr wird er auf das Ende des Mietvertrages warten? …. Und dafür 39 tsd. Eur Erwerbsnebenkosten zahlen …??

Wer mal nachrechnet..

.. wird schnell feststellen, dass mit den auf Webseiten wie immonet, immoscout etc. angebotenen Immobilen aktuell nur selten überhaupt eine positive Eigenkapitalrendite erwirtschaften lässt (bei Bedarf bitte Immobilienrechner [xls von bodenseepeter.de] anfordern).

Wie kann das sein?

Die Kaufpreise sind den erreichbaren Mieten seit 2008 weit vorausgeeilt. Die in vielen Fällen erforderlichen Mieten von 10 €/qm und mehr (ostdeutsche Großstädte) sind kaum zu erzielen. Für Eigentumswohnungen inMehrfamilenhäusern sind oft unangemessene Verwaltungskosten und Hausgelder zu zahlen. Und der Bestand an guten Wohnungen nimmt beständig zu. Gut für Mieter. 🙁

Außerdem sind rentable aber als sicher empfundene Geldanlagen sehr rar geworden. Viel Geld strömt also in diesen Markt (viele sprechen schon von einer Blasenbildung…) und verteuert das Angebot.

FAZIT:

LAGE – WISSEN – WARTEN KÖNNEN und ein glückliches Händchen sind unabdingbar, wenn man im Immobilenmarkt erfolgreich sein will.

Wer eine Immobilie zur Weitervermietung erwirbt, erzeugt einen regelmäßigen Geldstrom auf das eigene Konto.
Zwar hat man die bei der Eigennutzung des Hauses aufgeführten Kosten ebenfalls, jedoch erhält man nun regelmäßige Mietzahlungen. Somit sieht die Bilanz ganz anders aus. Sind die Mietzahlungen höher als die anfallenden Kosten (z.B. für Kredit, Eigenkapital, Rücklage für Instandhaltung, Abgaben, Verwaltung etc.), hat man einen positiven Cashflow erreicht.

Die erfolgreiche – im Sinne von rentabel – Vermietung scheint in der Praxis jedoch nicht so einfach. So haben in den vergangenen zehn Jahren die Deutschen mit vermietetem Wohneigentum eine Rendite von durchschnittlich 2 bis 3 Prozent pro Jahr erwirtschaftet.
Das ist insofern nicht allzu üppig, weil man mit einer vermieteten Immobilie auch wiederkehrenden Aufwand oder sogar Konflikte mit Mietern hat. Aber das Ergebnis lässt sich noch weiter differenzieren.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin hat in der Studie herausgefunden:.

Rund einem Viertel der Immobilienanlagen erwirtschaftet eine Rendite von null Prozent, das bedeutet, den Vermietern bringt ihr Immobilieneigentum gar nichts.
Bei 8,5 Prozent ist die Bruttorendite sogar negativ. Von den etwa 7 Millionen Immobilieneigentümern, die ihre Immobilie als Kapitalanlage nutzen, verdienen damit etwa ein Drittel, also rund 2,3 Millionen Menschen kein Geld oder müssen noch zuschießen.
Zieht man noch rund 20 Prozent der Vermieter hinzu, deren Immobilie gerade einmal 0 bis 2 Prozent einbringt, erzielen über 50 Prozent der Vermieter – nach Abzug der Inflation – kein Geld.

Dagegen kommen etwa 18 Prozent der Eigentümer auf eine Rendite 5 Prozent und mehr, ein Bereich der sicher als rentabel eingestuft werden kann.

Das Ergebnis zeigt, der Erwerb einer Immobilie ist kein Selbstläufer und – wer sich zuvor nicht umfassend informiert – zahlt am Ende schlimmstenfalls sogar noch drauf.
Allerdings ist diese Feststellung nicht auf Immobilien beschränkt, auch bei anderen Versuchen eine dauerhafte Rendite zu erzielen, funktioniert dies nur, wenn man sich vorher das notwendige Wissen aneignet. Hier ist eine Analogie zum Aktienmarkt zu erkennen. Wer wahllos irgendwelche Aktien kauft, wird ebenfalls mit recht hoher Wahrscheinlichkeit vergeblich auf den Erfolg warten.

UP: in der Studie werden diverse Details für die Erfolglosigkeit der privaten Anlage in Immobilien aufgezeigt. Die meisten haben mit Nicht-Wissen zu tun, aber auch viele äußere Umstände (Politik, Entwicklung eines Gebietes, Zinsniveau etc, …) tragen dazu bei. Und wohl nur die wenigsten können Ihren Immobilienbesitz so streuen wie es nötig wäre!

Ähnlich wie bei Aktien lassen sich auch Immobilien – risikominimiert – in einem Fonds oder ETF erwerben. Dies hat den Vorteil sich nicht um einzelne Objekte kümmern zu müssen, man hat keinen Ärger mit schwierigen Mietern, dafür muss man für einen Fondsmanager Gebühren zahlen (aber die Kosten einer eigenen Vermarktung sind evtl. auch nicht geringer). Bei REITs (Real Estate Investments Trusts) sind diese Kosten eher niedrig, bei offenen Immobilienfonds fallen sie höher aus.

Die zu erwartende Rendite von offenen Immobilienfonds liegt aktuell um 2,5% p.a. , da die Fondsgesellschaften seit 2013 einen im Vergleich zu früher höheren Anteil an Liquidität halten müssen, der bekanntermaßen bei dem derzeitig sehr niedrigen Zinsniveau praktisch keine Rendite bringt.

Bei REITs kann die erzielte Rendite teilweise deutlich höher ausfallen. Da REITs letztendlich Immobilienaktien sind, korrelieren diese naturgemäß ziemlich stark mit der Entwicklung des Aktienmarktes. Da wir uns aber bereits seit mehreren Jahren in einer Aktienhausse befinden , sollte man nicht nur die letzten positiven Jahre als Erwartungswert heranziehen.

Auch die Entwicklung der Leitzinsen der größten Notenbanken wie die Federal Reserve (FED) in den USA oder die Europäische Zentralbank (EZB) in Europa beeinflussen die Gewinnmöglichkeiten mit REITs. Solche mit hoher Verschuldung bei der Finanzierung sind bei steigenden Leitzinsen sehr anfällig für Verluste.

FAZIT:

Immobilien – als eine Form des Sachwertes – sind eine solide Anlage, sofern man a) über ausreichend finanzielle Reserven (für unerwartete Kosten und Risiken) verfügt, b) sich ein genügend großes Portfolio leisten (ausreichend streuen) kann und c) genügend Wissen um diesen Markt hat!

Es ist keine Überraschung: Sicherheit dominiert nach wie vor die Anlagewünsche der Deutschen. Drei Viertel von 2.100 repräsentativ ausgewählten Bundesbürgern finden dieses Kriterium wichtig. Geringe Kosten stehen auf Platz zwei der Beliebtheitsskala, sie spielen für 60 Prozent der Befragten eine wesentliche Rolle. Für gut die Hälfte (52 Prozent) sollten die Anlageprodukte einfach und verständlich sein. Es folgen: „individuell auf mich zugeschnitten“ mit 42, „über ein Unternehmen, das der staatlichen Bankenaufsicht untersteht“ mit 37 und „schnell“ mit 36 Prozent.

Zwischen den Altersgruppen gibt es einige Unterschiede, allerdings nicht in puncto Sicherheit, die allen nahezu gleich wichtig ist. Die Kosten spielen für die älteste Teilnehmergruppe (50- bis 65-Jährige) eine deutlich größere Rolle als für die jüngste (18- bis 34-Jährige). Ebenso verhält es sich mit der staatlichen Beaufsichtigung des beauftragten Unternehmens. Als Überraschung kann gelten, dass die Jungen signifikant mehr Wert auf eine persönliche Betreuung durch einen Berater legen als die Generation 50plus. Zugleich wünschen sie sich aber auch öfter einen Rund-um-die-Uhr-Service.

17.1. Wann ist eine Zahnbehandlung angeraten?

¨ Konkret angeratene zahnärztliche Maßnahme/n kann in Stichworten bedeuten, dass diese später nachweisbar sind, weil diese:

§ in der Patientenakte dokumentiert sind.

§ mündlich nachweislich ausgesagt worden sind und im Falle einer Arztrückfrage bestätigt werden.

§ im Zuge der Beantwortung von sog. Zahnarzt-Rückfragebögen im ersten Leistungsfall bestätigt werden.

§ in Form einer Empfehlung von einem Kieferspezialisten ausgesprochen wurde und diese Empfehlung auch in der Patientenakte des Kieferorthopäden dokumentiert worden ist.

§ in Form der bloßen Feststellung eines Kieferproblems egal welcher Art in der Patientenakte dokumentiert worden ist.

§ in Form von Röntgenbilder dokumentiert worden ist.

§ schlimmstenfalls in Form eines Heil – und Kostenplanes dokumentiert worden ist.

 Wichtig ist auch zu wissen: Es kommt darauf an, ob der Zahnarzt bei späterer Befragung durch den Versicherer, im Leistungsfall, wozu der Versicherer natürlich berechtigt ist, bestätigen würde, dass bei Vertragsschluss keine Maßnahmen konkret geplant oder angeraten waren, dann können Sie auch kein Problem haben.

Wer beim Abschluss sicher gehen will, dass keine Maßnahmen angeraten sind (es könnte ja auch sein dass der ZA was empfiehlt und es einem nicht 100 % klar gemacht worden ist, dass was angeraten ist konkret und umgehend) fragt am besten nach, ob in der Patientenakte Dinge stehen, die als konkret an- geratene Maßnahmen zu verstehen sind. Man kann sich ggf. auch eine Kopie seiner Patientenakte geben lassen um sicher zu gehen, dass bei späteren ZA-Rückfragen keine „Negativen“ drin stehen. Wenn es so war, dass von irgendwann könnte oder könnte nicht, dieses oder jenes mal zu machen sein gesprochen worden ist, wenn also versicherungsrechtlich vom Zahnarzt vor Vertragsbeginn nichts konkretes geplant bzw. angeraten war, können Sie kein Problem im Leistungsfall haben. Nur muss später aber auch, im Falle einer Rückfrage des Versicherers, die Antwort Ihres Zahnarztes genau dieser Aussage/Feststellung entsprechen.

Die gesetzlich Krankenversicherten wissen es schon lange: Gesundheit ist teuer.

• Hohe Beiträge (für Gutverdiener steigen die Beiträge um 3-5 % p.a.)
• weniger versicherte und mehr  selbst zu zahlende Leistungen, Medikamente etc.
• bei guten Einkommen auch im Alter sehr hohe Beiträge

Warum?

1. steigende Leistungsausgaben
2. steigende Lebenserwartung
3. die nun schon länger andauernden Niedrig-Zinsen

Sind alle Tarife betroffen? Was kann man tun?

persönliches Gesundheitskonto bilden

1. Der SFR wird nicht immer voll übertragen. Sondereinstufungen für Zweitwagen etwa teilt der Vorversicherer nicht standardmäßig seinem Nachfolger mit, sondern lediglich den wirklichen SFR bei Vertragsbeginn und belastende Schäden.
2. Je nach verwendeter Rückstufungstabelle kann der Versichererwechsel zu einer Herabstufung des SFR führen. In diesen Tabellen ist festgelegt, wie weit der SFR des Versicherten nach einem Schadensereignis gemindert wird.
3. Manche Tarife enthalten einen Rabattschutz, der dazu führt, dass die SFR nach einem Unfall beibehalten wird. Dem Nachversicherer wird allerdings der SFR gemeldet, der ohne Rabattschutz aktuell wäre.

Gern können Sie auf unserer Webseite Ihren aktuellen Schutz mit anderen Angeboten vergleichen und sogar direkt online abschließen :-)!

oder rufen Sie uns an!

Frau Mühlberg nimmt Ihre Fragen gern entgegen.